Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Nhiều bất cập trong nội dung cấp sổ đỏ

(TVVN). Chỉ còn ít ngày nữa là thời gian lấy ý kiến Nhân dân (từ 3/1 - 15/3/2023) góp ý về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần thứ 2 sẽ kết thúc. Nhưng những ngày gần đây dư luận lại đang rất “nóng” về nội dung liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), bởi một số quy định của dự thảo vẫn còn gò bó và bất cập so với thực tế.

Người dân làm thủ tục hành chính tại phòng đăng ký đất đai TP Hà Nội. Ảnh: KTĐT

Nhiều quy định mới

Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần 2 đang được gửi đi lấy ý kiến Nhân dân, Bộ TN&MT đã đề xuất sửa đổi, bổ sung nhiều quy định liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), cụ thể: Sửa đổi bổ sung quy định về nội dung, vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai, trách nhiệm lập, cập nhật, khai thác hồ sơ địa chính; phân định thẩm quyền công nhận QSDĐ đối với các đối tượng, trách nhiệm của tổ chức dịch vụ công đối với việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; bổ sung quy định về đăng ký khi có sự thay đổi về quyền sử dụng không gian ngầm, khoảng không về giá đất, đồng thời ngăn chặn trường hợp giao dịch mà không thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật; luật hóa những trường hợp không cấp giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...

Kiến nghị bổ sung quy định tiếp tục quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ.

Luật sư Hà Hải – Liên đoàn Luật sư Việt Nam

Đáng chú ý, dự thảo cũng bổ sung quy định về việc Nhà nước tạo điều kiện cấp giấy chứng nhận chuyển từ hộ gia đình được cấp đổi sang ghi đầy đủ tên các thành viên có chung QSDĐ trên Giấy chứng nhận và cấp cho mỗi người 1 giấy chứng nhận, trong trường hợp người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định vợ và chồng cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, là 2 nội dung đang được người dân đặc biệt quan tâm.

Đối với nội dung QSDĐ của hộ gia đình, theo luật sư Hà Hải – Liên đoàn Luật sư Việt Nam, dự thảo Luật đã tháo gỡ được vướng mắc về việc “đang sống chung” khi xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Bởi thực tế nhiều trường hợp các thành viên trong gia đình không sống chung nhưng có công sức đóng góp tạo lập tài sản chung và có nguyện vọng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ của hộ gia đình. Khoản 5, Điều 143, dự thảo Luật đã liệt kê cụ thể tên các thành viên trong hộ gia đình trên giấy chứng nhận, sẽ giảm bớt những thủ tục hành chính liên quan đến việc xác định chính xác thành viên của hộ gia đình có QSDĐ chung.

Liên quan đến nội dung đề xuất vợ và chồng cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, luật sư Lê Văn Trung - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cho biết, theo quy định tài sản sau hôn nhân sẽ hiển nhiên thuộc sở hữu của hai vợ chồng, vì vậy mới có tình trạng khi đi mua đất, người dân đa số chỉ lấy tên vợ hoặc chồng trên sổ đỏ, nhưng khi thực hiện giao dịch liên quan đến sổ đỏ này phải có chữ ký hoặc giấy ủy quyền của một trong hai người thì giao dịch mua bán nhà đất mới có hiệu lực.

“Dự thảo Luật Đất đai lần này đã có nhiều tiến bộ, cải thiện sự bình đẳng giữa nam và nữ khi thêm quy định cả vợ và chồng cùng đứng tên trên sổ đỏ. Việc này giúp giải quyết một số vụ việc liên quan đến tranh chấp tài sản sau khi ly hôn trong trường hợp trên sổ đỏ chỉ để tên người vợ hoặc chồng” - luật sư Lê Văn Trung nhìn nhận.

... nhưng vẫn còn băn khoăn

Cũng liên quan đến 2 nội dung được sửa đổi, bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nêu trên trong dự thảo Luật, vẫn còn khá nhiều ý kiến băn khoăn, lo ngại nếu thông qua thì khi đưa vào triển khai thực hiện sẽ nảy sinh bất cập, vướng mắc. Các chuyên gia cho rằng, quy định QSDĐ của hộ gia đình chưa làm rõ được hai vấn đề. Cụ thể: Dự thảo Luật đề cập “có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”, nên QSDĐ được nêu tại khoản 2, Điều 5 là QSDĐ riêng hay QSDĐ chung?

Bên cạnh đó, theo dự thảo Luật: Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, việc xác định thời điểm “trước ngày luật này có hiệu lực thi hành” không phù hợp, bởi trong mối quan hệ sử dụng đất chung của hộ gia đình là họ phải được cấp chung, cùng thời điểm; trường hợp đất sử dụng chung cấp cho hộ gia đình nhưng người cấp trước, người cấp sau sẽ mất đi giá trị ban đầu mà chế định về việc cấp QSDĐ chung cho hộ gia đình muốn hướng tới.

“Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên bỏ đối tượng sử dụng đất là “Hộ gia đình” và cho phép người sử dụng đất cấp đổi giấy chứng nhận QSDĐ để ghi nhận theo cách liệt kê những cá nhân có QSDĐ chung trên giấy chứng nhận như tại khoản 5 Điều 143 dự thảo Luật. Nhưng nên bỏ quy định: Trường hợp các thành viên có chung QSDĐ của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy này và trao cho người đại diện hộ gia đình để tránh sau này phát sinh yêu cầu cấp cho hộ gia đình” - Hiệu trưởng Trường Đại học Lâm nghiệp, GS.TS Phạm Văn Điển kiến nghị.

Tương tự là quy định việc đứng tên cả hai vợ chồng trên sổ đỏ, theo đánh giá việc này đã thể hiện sự bình đẳng giới và hợp lý. Song, việc trên sổ đỏ hiện chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, giờ lại yêu cầu người dân chuyển sang tên cả vợ và chồng là không cần thiết, vì sẽ làm người dân mất nhiều thời gian, chi phí hơn khi thực hiện nhiều thủ tục hành chính.

Trong khi đó, theo quy định, tài sản trong hôn nhân dù đứng tên một người vẫn là tài sản chung, khi vợ chồng ly hôn hay làm các thủ tục chuyển nhượng, thế chấp đều phải có sự đồng ý của cả 2 người. “Việc thực hiện chuyển đổi sang hai người đứng tên cần áp dụng linh hoạt theo nhu cầu của người dân”- Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam TP Hồ Chí Minh Phan Kiều Thanh Hương cho hay.

Dự thảo Luật nên có quy định phù hợp đối với diện tích đất thổ cư tối đa được sở hữu cho một hộ gia đình. Quá trình thực hiện tách sổ, tách hộ đã gặp vướng mắc, nhiều hộ gia đình cha mẹ trao quyền thừa kế về đất đai cho các con, có trường hợp đất ở chia cho 3 - 4 người con thì diện tích đất ở quá nhỏ không đủ điều kiện làm sổ đỏ. Luật cũng cần tăng hạn mức đất ở để đảm bảo quyền lợi cho người dân. TS Tạ Thị Minh Lý, Chủ tịch Hội bảo trợ Tư pháp cho người nghèo Việt Nam

Theo Kinh tế và Đô thị