Giảm thiểu rủi ro từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất

(TVVN). Các chuyên gia và đại biểu Quốc hội cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai cần tập trung vào quản lý quy hoạch, xử lý chênh lệch địa tô phát sinh trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhằm tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Việc xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội. Ảnh minh hoạ: TBKTSG

Với thị trường bất động sản, quy hoạch là nền tảng cơ bản để thị trường này phát triển ổn định, bền vững. Còn với giá trị đất đai, mục đích sử dụng đất là yếu tố cốt lõi, quyết định giá trị đất. Trong khi đó, mục đích sử dụng đất do quy hoạch sử dụng đất quy định.

Những năm gần đây, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, diễn ra ra khá phức tạp. Điển hình là các vụ án xảy ra tại Công ty Nông nghiệp Sài Gòn, Công ty TNHH MTV Phát triển công nghiệp Tân Thuận (IPC) và Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn (Sadeco) liên quan tới chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo đó, doanh nghiệp nộp tiền thuê đất một lần 50 năm, sau khi chuyển qua doanh nghiệp cổ phần, lại xin UBND cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất.

Với một số địa phương, huyện Cam Lâm (tỉnh Khánh Hoà) từng là một trong những khu vực có diễn biến phức tạp cả về giá bán và thanh khoản bất động sản giai đoạn 2021-2022 với loạt thông tin quy hoạch dưới dạng tin đồn, sự xuất hiện của nhiều môi giới và nhà đầu tư từ nhiều địa phương. Ngoài ra, tình trạng phân lô bán nền, chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra phổ biến.

Khi phát hiện sai phạm, chính quyền địa phương có quyết định thu hồi các quyết định cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy định, khiến không ít nhà đầu tư lo ngại các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ có thể bị hủy và cũng không được thực hiện các quyền như: sang nhượng, tặng, cho, dù đã phải bỏ ra số tiền rất lớn cho các quyền sử dụng đất.

Bối cảnh trên đặt ra yêu cầu với các cơ quan quản lý Nhà nước về việc quản lý quy hoạch, hạn chế phát sinh chênh lệch địa tô trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhằm tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Cần cơ chế điều tiết chênh lệch địa tô

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho biết các chính sách kinh tế đất có tác động đến bất động sản và thị trường bất động sản là vô cùng rộng và phức tạp do giá trị của đất luôn gắn liền với mục đích sử dụng đất. Theo đó, giá trị đất đai tăng lên khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ các hoạt động có mức sinh lợi thấp như nông nghiệp, công viên cây xanh sang sử dụng cho các hoạt động có sức sinh lợi cao như đất ở, đất kinh doanh thương mại dịch vụ.

Như vậy, quyết định của cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội mới cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ không có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao.

“Thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra”, ông Cường nói tại một diễn đàn về kinh tế – xã hội.

Ông Hồ Đức Phớc, Bộ trưởng Bộ Tài chính, đánh giá một vấn đề mà quy định đất đai hiện chưa xử lý được là chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, trong cổ phần doanh nghiệp Nhà nước, các doanh nghiệp dân doanh thường nhìn vào giá trị khu đất mà doanh nghiệp Nhà nước sở hữu để tham gia đấu giá, sở hữu cổ phần. Sau khi thành công sở hữu cổ phần, họ chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển dự án thương mại, nhà ở.

“Đây chính là địa tô chênh lệch, thất thoát từ Nhà nước ra bên ngoài. Chỉ một quyết định hành chính, tự nhiên 100 tỉ đồng hay 1.000 tỉ mất đi. Phải có cơ chế để bịt lỗ hổng”, ông Phớc cho biết.

Tương tự, đại biểu Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam) nêu thực trạng chênh lệch địa tô phát sinh tại nhiều địa phương sau khi “đất nông nghiệp được mua gom, đền bù với giá rẻ, rồi chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp, đất ở, đất thương mại, dịch vụ với giá cao hơn 10 lần lần so với đất nông nghiệp” và cho biết việc xử lý chênh lệch địa tô đối với đất đai của người dân đang tiềm ẩn nhiều bất công trong xã hội.

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người dân đã hy sinh, đóng góp, giao quyền sử dụng đất, giao tài sản của mình cho Nhà nước, nhà đầu tư để xây dựng, phát triển hạ tầng đô thị, dự án. Như vậy, người dân có đóng góp vào sự phát triển chung thì phải được hưởng lợi từ sự đầu tư phát triển đô thị, phát triển dự án”, đại biểu Khải cho biết.

Cũng theo đại biểu Khải, chủ trương của Đảng là kiên quyết không để người dân bị đẩy ra ngoài lề của sự phát triển, không để ai bị bỏ lại phía sau. Do đó, Luật Đất đai sửa đổi phải xóa bỏ bất công từ lợi ích do chênh lệch địa tô, tránh nguồn lực đất đai bị thất thoát. Đồng thời, xây dựng chính sách tài chính đất đai, phương thức xác định giá đất bảo đảm hài hòa lợi ích trong khai thác chênh lệch địa tô giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Để thực hiện mục tiêu này, ông cho rằng cần xử lý được hai vấn đề rất lớn là chênh lệch địa tô và giá đất.

Với giá đất, đại biểu Khải cho rằng cơ sở xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường vẫn là điều mơ hồ, vì giá đất năm 2023 khác với giá đất của năm 2024, xác định như thế nào để không bị thất thoát là điều rất khó. Ngoài ra, cần quy định rõ trong luật mục đích sử dụng đất được dùng làm căn cứ xác định giá là mục đích đang sử dụng hay là mục đích sử dụng trong tương lai.

Đồng quan điểm, ông Hồ Đức Phớc cho biết hiện có năm phương pháp xác định giá đất, nhưng chưa thực sự nhất quán, chính xác, và tạo ra lỗ hổng. Chẳng hạn, khi chuyển mục đích sử dụng đất, đa số sử dụng theo phương pháp thặng dư, nhưng phương pháp này không chính xác, vì giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều là giả định. Khi đã giả định sẽ không chính xác, gây ra rủi ro pháp lý, rủi ro cho doanh nghiệp, cơ quan nhà nước.

Để xác định được giá đất tiệm cận giá thị trường, đại biểu Khải cho rằng cần phải có dữ liệu thị trường tin cậy, hệ thống thu thập cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đồng bộ trên cơ sở các quy định của pháp luật cụ thể.

“Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo tính pháp lý sẽ xác định giá đúng, từ đó bồi thường thiệt hại đúng, thu tiền sử dụng đất đúng, hài hòa được lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người dân, bảo đảm công khai, minh bạch, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện”, đại biểu Khải nhấn mạnh.

Về chênh lệch địa tô, GS. TS Hoàng Văn Cường cho rằng cần có cơ chế phân phối và điều tiết địa tô chênh lệch.

“Đó là cơ chế để giải quyết những bất bình đẳng giữa nhà đầu tư bất động sản tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường với những nhà đầu tư bất động sản có cơ hội tiếp cận đất đai bằng các quyết định hành chính của nhà nước. Đó cũng là cơ chế để giải quyết những mâu thuẫn giữa nhà đầu tư – phát triển bất động sản với người sử dụng đất bị thu hồi cho các dự án phát triển bất động sản”, ông Cường lý giải thêm.

Theo nội dung Nghị quyết 18 của Trung ương, việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện qua hai phương thức là đấu giá, đấu thầu và tự thoả thuận với người sử dụng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Với phương thức đấu giá – đấu thầu, ông Cường cho rằng Nhà nước có thể áp dụng theo hướng thu hồi đất cho thuê nhưng không còn sử dụng, sau đó đấu giá sử dụng cho mục đích khác hiệu quả hơn. Điều này sẽ tạo động lực và nguồn lực cho phát triển.

“Khi thu hồi, Nhà nước sẽ đền bù cho người thuế bằng giá trị tương ứng với đúng mục đích đất họ đang sử dụng. Khi giao đất cho nhà đầu tư, Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất tương ứng với giá trị đất đai được giao”, ông Cường đề xuất.

Với phương thức thức tự thỏa thuận, chuyên gia này cho rằng chỉ nên áp dụng cho hai trường hợp: người dân đóng góp đất đai làm thành cổ phần cùng đầu tư kinh doanh với doanh nghiệp; người dân sẽ tự thỏa thuận với nhau để thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai.

Còn đại biểu Lê Minh Nam (đoàn Hậu Giang) cho rằng Nhà nước có thể thể chế hóa nhằm xác định cụ thể đối tượng có tiềm năng tạo chênh lệch địa tô để tổ chức thu và điều tiết nguồn lực này. Theo đó, cần triển khai quyền của Nhà nước trong điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và thực hiện chính sách hỗ trợ cho người dân có đất bị thu hồi.

Quản lý chặt chẽ quy hoạch

Bên cạnh cơ chế xác định giá đất và điều tiết chênh lệch địa tô, các chuyên gia và đại biểu Quốc hội cho rằng việc công khai, quản lý chặt chẽ quy hoạch đã phê duyệt sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản về dài hạn.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất đã quy hoạch cho mục tiêu phát triển các công trình bất động sản là việc cung cấp yếu tố đầu vào quan trọng nhất, tức không gian cho phát triển bất động sản. Do đó, việc nắm chắc quy hoạch dài hạn và tiến độ, lộ trình, kế hoạch thực hiện hàng năm các nội dung đã quy hoạch sẽ định hướng cho nhà đầu tư đánh giá đúng và phân biệt rõ những giá trị kỳ vọng và mức độ hiện thực hoá giá trị kỳ vọng đó.

Ngược lại, sự thay đổi phương án quy hoạch đất đai hoặc thay đổi kế hoạch triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất không chỉ làm thay đổi kỳ vọng của nhà đầu tư, mà còn thay đổi các điều kiện vị thế tiềm năng của bất động sản. Điều này tất yếu tạo ra sự biến động của thị trường bất động sản khu vực có liên quan.

“Việc công khai quy hoạch, quản lý chặt chẽ quy hoạch đã phê duyệt, tránh những thay đổi làm phá vỡ tính đồng bộ, tổng thể của khu vực sẽ góp phần ổn định các chương trình phát triển thị trường bất động sản”, ông Cường phân tích.

Cũng theo ông Cường, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án bất động sản phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường bất động sản, để đảm bảo các dự án bất động sản được triển khai theo đúng tiến độ và đáp ứng đúng các nhu cầu về bất động sản phù hợp với quy mô, mức độ phát triển kinh tế xã hội.

Ngoài ra, cần quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội với tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quỹ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn.

Bên cạnh đó, áp dụng đăng ký và thực hiện số hoá toàn bộ thông tin đất đai và bất động sản để hình thành hệ thống thông tin số về đất đai và bất động sản thống nhất, đồng bộ phục vụ cho quản lý biến động và thông tin chiếm giữ bất động sản.

Tương tự, đại biểu Đào Trí Nghĩa (đoàn Cần Thơ) đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm cập nhật thông tin và giá trị thông tin được công khai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Luật Đất đai sửa đổi.

Theo đại biểu Nghĩa, việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch sẽ bảo đảm tính ổn định của thị trường, hạn chế tối đa những tác động tiêu cực đến giá đất.

“Cần bổ sung quy định về cơ quan có trách nhiệm công khai thông tin phải cập nhật và chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin được công khai và thông tin được công khai theo hình thức quy định tại khoản 2 Điều 75 (dự thảo Luật Đất đai sửa đổi – PV) là cơ sở giải quyết các yêu cầu của người sử dụng đất, điều này khẳng định giá trị của thông tin được công khai, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất”, đại biểu Nghĩa giải thích.

TBKTSG