“Hồi phục” chế định giao đất qua đấu thầu dự án
Nghị quyết 18 đặt ra nhiệm vụ, giải pháp: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...”
Như vậy, “phục hồi” lại quy định về giao đất thông qua đấu thầu dự án (từng được Luật Đất đai năm 2003 quy định) là nhiệm vụ quan trọng, cấp thiết khi xây dựng Luật Đất đai sửa đổi.
Theo Luật Đầu tư hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án được thực hiện thông qua 3 hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; Chấp thuận nhà đầu tư.
Đấu thầu dự án có sử dụng đất có nhiều ưu điểm nổi trội: đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - nhà đầu tư - người sử dụng đất; phát huy, tận dụng tốt nguồn lực của doanh nghiệp, khắc phục hạn chế do thiếu hụt ngân sách chi cho GPMB và có thể tạo ra các khu đô thị quy mô lớn hàng trăm, thậm chí hàng nghìn héc ta.
Tuy nhiên hình thức đấu thầu dự án sử dụng đất đã bị “tắc nghẽn” suốt giai đoạn 2014 - 2020 bởi Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận hình thức này (dù trước đó từng được quy định tại Luật Đất đai năm 2003). Cả nước có hàng trăm dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã có kết quả trúng thầu, nhà đầu tư được lựa chọn đã ứng tiền cho Nhà nước để GPMB, tạo mặt bằng sạch nhưng không thể giao đất.
Lý do bởi Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 thống kê các trường hợp giao đất phải qua đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở thương mại. Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận khái niệm đấu thầu dự án sử dụng đất và không quy định trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất thì được “miễn” đấu giá khi giao đất. Như vậy trường hợp trên, dù nhà đầu tư trúng thầu đã ứng tiền cho Nhà nước để GPMB nhưng vẫn phải đấu giá quyền sử dụng đất để được giao đất.
Hiệu chỉnh tiêu chí, điều kiện giao đất qua đấu thầu
Chương V Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã quy định khá cụ thể về 3 trường hợp giao đất/cho thuê đất (để đơn giản, xin gọi chung là “giao đất”): giao đất qua đấu giá quyền sử dụng đất; giao đất qua đấu thầu dự án có sử dụng đất; giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu.
Tuy nhiên, Điều 64 Dự thảo quy định cụ thể về điều kiện giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, trong đó khu đất thực hiện đấu thầu phải đảm bảo đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy định này xung đột với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị và khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng (quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập).
Nếu chưa đấu thầu dự án, chưa lựa chọn được chủ đầu tư thì chủ thể nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào? Do vậy quy định theo Điều 64 Dự thảo sẽ gây “xung đột pháp luật” và tạo ra tình huống “con gà - quả trứng” trong đấu thầu dự án.
Cần lưu ý rằng theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hiện nay thì chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch phân khu đô thị (tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000) là đủ điều kiện đấu thầu, không cần có quy hoạch chi tiết.
Điều 64 Dự thảo cũng quy định tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất là “dự án có quy mô diện tích từ 100 héc-ta trở lên”. Tiêu chí này có phần duy ý chí và bất khả thi bởi quy mô 100 héc-ta là rất lớn. Chẳng hạn với dự án xây dựng khu đô thị theo pháp luật xây dựng chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên nhưng Dự thảo quy định quy mô dự án tối thiểu lên tới 100 héc-ta mới được đấu thầu (gấp 5 lần “hạn mức”).
Cần đặc biệt lưu ý rằng Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao, việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm; dễ dẫn đến “dự án treo”, bỏ hoang hóa đất đai, gây lãng phí nguồn lực.
Việc đấu thầu dự án có quy mô 100 héc-ta rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm dễ dẫn đến “dự án treo”, bỏ hoang hóa đất đai
Điều 64 Dự thảo còn đưa ra một loạt tiêu chí về đấu thầu dự án:
(i) Tiêu chí “Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện trạng” sẽ rất khó đánh giá, lượng hóa bởi không có căn cứ để định giá đất ở thời điểm này.
Mặt khác nếu quy định theo hướng này sẽ phải làm rõ “giá trị quyền sử dụng đất cao hơn” là đánh giá cho toàn dự án hay đánh giá cục bộ từng vị trí. Chẳng hạn dự án xây dựng khu đô thị mà có hiện trạng sử dụng đất gồm một phần đất nông nghiệp, một phần đất ở; diện tích đất ở hiện trạng có giá đất cao nhưng theo quy hoạch sẽ chuyển mục đích sử dụng đất để làm đường giao thông công cộng, có giá đất bằng 0, thì trường hợp này có đáp ứng tiêu chí đấu thầu dự án không?
(ii) Tiêu chí “Dự án có yêu cầu về động lực lan tỏa về phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị”; (iii) Tiêu chí “UBND cấp tỉnh tổ chức lập hoặc thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất” là rất cảm tính, do không định lượng được nên khi áp dụng sẽ gây lúng túng.
Tránh xung đột pháp luật
Điều 64 Dự thảo quy định “Giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất được xác định không quá 06 tháng trước thời điểm đấu thầu” là không thể thực hiện được do giá đất xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Mặt khác, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu thầu không có ý nghĩa bởi doanh nghiệp trúng đấu thầu không nộp tiền sử dụng đất ngay mà sau khi hoàn thành bồi thường, GPMB và giao đất cho doanh nghiệp mới có thể giá đất cụ thể (xác định ở thời điểm giao đất) để thu tiền sử dụng đất (thường sẽ có “độ trễ” tối thiểu 2-3 năm để GPMB).
Quy định giao đất thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất là giao thoa giữa pháp luật đất đai và pháp luật đấu thầu. Hiện nay Bộ KHĐT cũng đang xây dựng dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi. Do vậy, Bộ TNMT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ KHĐT trong quá trình soạn thảo 2 luật nêu trên, tránh gây “xung đột pháp luật” trong đấu thầu dự án./.
